本文来源:时代财经 作者:林心林
李嘉诚家族将楼盘降价风吹到了内地?
卖房 图片来源:图虫创意
8月3日至8月8日,长实集团在香港的楼盘“亲海駅II”密集加推4份价单,共推出626套房;其中最便宜的房型折实呎价为1.38万港元,比周边二手房价格便宜约30%,并因此掀起了“李嘉诚香港七折卖楼”的热议。
尽管长实集团董事总经理郭子威随后对媒体指出,对比同类型的楼盘来说,亲海駅价格便宜了10%左右,但仍不挡销售首日购房者大排长队,房源获得超过60倍认购。
在内地,长实集团旗下位于北京的豪宅项目也将迎来入市。“御翠园终于下证了,9万多,比之前吹风价低很多。”8月,不少北京中介开始在各个渠道推介御翠园项目及带看样板房。
开发周期长达22年,和黄“折价”出货
御翠园是长实集团内地房地产业务运作平台和记黄埔所开发项目,整个姚家园项目地块由和记黄埔于2001年拿下,至今开发周期已长达22年。
2005年至今,姚家园项目地块相继转化出逸翠园一期、御翠尚府,而目前拟入市的御翠园是整个姚家园项目唯一未开发地块,为逸翠园系列二期,同样也是目前和记黄埔在北京的最后一个项目。
早在去年10月底,御翠园就已开放售楼处,并称将于11月中下旬取证开盘,吹风价至少在10万元/平方米起;更有消息指出,项目预计申报单价为10-11万元/平方米。
北京御翠园项目 网络图
不过,从项目最新获批预售价来看,此批取证房源共9栋楼、473套房。分楼栋来看,9栋楼获批的销售价在90672-99744元/平方米之间;分产品来看,整体平层产品均价约9.8万元/平米,而联排别墅均价约9.1万元/平米。与此前吹风价相比,此次御翠园定价低了近一成左右。
对开发商而言,项目吹风价往往代表了其市场预期。
一名御翠园项目销售表示,去年底的销售口径确实为十万单价左右。“去年并没有备案价,如今申请的备案均价在不同楼栋会有不同的价差,但预计单价不会超过十万。”另据该销售透露,目前项目取消了验资看房的规定。
据悉,御翠园曾于去年11月2日开启验资,根据意向购买的房源类型平层或联排别墅,购房人须在自身账户存有50万元或100万元,同时还须提供购房人名下200万元或800万元的首付资金(含存款、理财、股票)证明。
赵立在今年8月初前往御翠园售楼处,他告诉时代财经,项目看房不需要验资,直接预约就可以前往看房。据赵立了解,看房当天售楼处除了有购房者,还有大批房产中介,这意味着御翠园开售即开放了中介渠道,“估计开发商也是想快点卖掉,平层的楼栋肉眼看已经快封顶了,销售说明年底就可以收房。”
从调低定价、取消验资以及开售即开放渠道,不难看出开发商正在逐步降低购房者门槛、加速去化。而这也是李嘉诚家族如今应对市况下行时的售楼手段。
在8月3日举行的半年业绩分析员会议上,长实集团主席李泽钜称,集团一向奉行以市场价格或低于市场价格出售项目,以便促进销售及资金流转。在中期报告中,李泽钜也提及,今年依旧面临严峻的市场,需要以“货如轮转”策略来应对,即货要像轮子一样转起来。
相较香港亲海駅II“深水炸弹”般的促销价格,北京御翠园定价更为谨慎温和。
油塘亲海駅位置平面图 图源:香港中原地产官网
在北京从事高端住宅交易的卢强则对时代财经指出,御翠园所在的姚家园并不是成熟的豪宅区,因此其对御翠园的收客效果并不乐观。“往朝阳公园板块或者周边辐射板块,10万甚至10万不到的二手选择会很多,所以御翠园价格肯定不能太高,而且长实拿地时间比较早,土地价格低,比其他开发商更有定价优势。”
2001年,和记黄埔摘下姚家园地块时,楼面价约1750元/平方米,而如今的备案价已较拿地价格增长了超50倍。开发周期漫长、坐享土地升值溢价,这也是李嘉诚家族在内地一贯的房产开发逻辑。
北京新房市场疲软,千万级豪宅也降温
御翠园预售价较吹风价下调,也折射当前北京新房尤其是豪宅市场的疲软。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄就时代财经指出,虽然项目此前吹风价达到10万元,但是实际申领销许价格略低,这也是开发商顺应市场形势做出的适时调整,面对市场的持续降温,开发商适当下调了市场预期。加上该项目地块已经拿地二十多年之久,开发周期长,产权缩短。
中指研究院报告显示,2023年7月,北京商品住宅供求双双回落,成交规模降至近5月最低位,新房存量及去化周期回升,市场持续存压。整个7月,北京商品住宅(不含保障房)成交规模为50.99万平方米,环比下降12.8%,同比下降8.9%;2023年1-7月,北京商品住宅(不含保障房)累计成交387.89万平方米,同比下降5.1%。
尽管个别项目走俏,但相对坚挺的千万级豪宅市场同样有所降温。丽兹行豪宅研究院数据显示,7月整体新房豪宅网签量为290套,环比下降7.64%,同比下降58.98%,连续4个月成交量下滑。
卢强对时代财经指出,今年总价1500-2500万元豪宅的成交下滑较为明显,主要是因为该部分人群大多是撬动杠杆买房的改善人群,面对市场变化会有一定的观望情绪。
而根据备案价格,御翠园的平层总价预计在1300-1900万元之间。
丽兹行则指出,预计8月份因为有御翠园新盘的入市,能为新房豪宅带动一批流量,但是最终是转化到新房,还是二手房,要由房源价格的优质度来决定。
据了解,由于板块内新房项目不多,御翠园在去化上存在一定优势;同时,御翠园的备案价相较周边同档次社区二手房价格有一定的竞争力。据悉,项目周边的北京星河湾售价约9.9万元/平方米、观湖国际约10万元/平方米起,泛海国际11万元/平方米起,御翠园取证均价基本与附近板块二手房持平,甚至有一定倒挂。
(文中受访者赵立、卢强为化名)
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